舊屋買賣過程

亞甫前一陣子購屋,想了解一下買賣房屋所需要的程序與文件資料與花費!看看代書到底做哪些事情為何要收費這麼高,我把處理的過程寫下來參考參考:
1.與賣家討論確定一起自行處理買賣程序
   先與賣家討論,不給代書賺這份錢,問賣方同意否,如果不同意!那就找代書來辦理,不過要把費用分攤說清楚,這代書會列清楚給買賣雙方!
2.房屋的確認
   買房子的時候,請到房子的現場與賣方確認所要買房子的環境與內容物,主要是因為有些屋主會把一些雜物放在要賣的房子,與屋主確認哪些是要賣的哪些要搬走,可於合約中列出來!
   像我這次買屋,就有遇到房子租人,因此需要與租屋者告知房子買賣事宜(依當初房東與租屋者的契約規定),請房東負責租屋者的問題!我的例子是租屋者直接移轉給我!而我需與租屋者重新簽訂租約!
2.進行合約的擬定
   去找坊間一般賣的房屋買賣合約或者上網下載(不花錢),進行閱讀與修改!可與網路上下載範本,
合約中有幾個重點
a.買賣的總金額須明列
b.買賣坪數須從賣屋者的土地權狀中明列
   我這次買的房子,有四分土地權狀(建號),一分建物權狀,是比較特殊的案例,且屋主持有的權狀為舊版,所以過程中有請屋主先去申請新的權狀,已確立買屋的坪數
   而要注意土地權狀中,土地的用途,最好為住宅用,我有一個建號為道路用,代表將來如果政府要徵收,你得給政府徵收!不過如果政府硬要徵收全部,我想也是沒辦法的!
   請代書幫忙進行產權調查,是不是本房屋有二胎,或者產權不清的情形!請屋主提出新的土地建物謄本時,這就是一次把關!助義房子的地址,所有人與權狀,屋主身分證是否吻合,可請屋主提出過目!
c.費用的支付
   簽約金:簽約時支付,於合約上簽名蓋章表是屋主拿了!每筆金額支付時都須簽訂!
   塗消金:辦妥貸款塗銷,原屋主還有貸款尚未還完,因此與屋主到銀行去辦法塗銷!
   房屋移轉金:當房屋正式辦理移轉後,買方將金額轉給賣方
   尾款:買方收到房子,取得鑰匙,入房確認當初屋子是否合當初相同,如果相同則付款!
   款項的多寡,由雙方談定,比例不要太誇張!最好是1-4-3-2的比例
d.買方準備本票
   未避免買房再賣房轉移登記到手上時,買方不付尾款,須請買方簽訂房屋等職支本票,以防萬一!
e.履約保證
   去有辦理的銀行,買賣雙方去辦理履約保證(賣價的千分之六,各付一半),我是沒有做此動作,因為屋主為認識的人
f.合約書一式兩份,要蓋騎縫章(雙方),付款的地方也要簽名蓋章並押日期!
已上都準備好後,就開始進行移轉用印(約20日左右)
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用印
因為都是自己辦理,所以都是買賣雙方一同前往,主要要跑四個地方
1.地政事務所
   請領土地與建物謄本,因為之前已請賣房提供,所不不用再申請
   拿土地增值稅單申報書,因為賣房需要繳交土地增值稅,此次賣房還有申請自用住宅優惠稅率,好像是一生一次的樣子,這由賣房自行負責!
2.稅捐處
   把合約正本帶著,雙方身分證帶著,土地與建物謄本帶者,土地增值稅單帶著,雙方印章帶著,就問稅捐處人員如何辦理即可!之後約一周!會通知來拿土地增值稅單(賣方來拿)
3.市公所
    一樣雙方把前面的東西都帶著,到市公所拿契稅單(買方負責),契稅印花單,之後就契稅繳費單(買方拿)
4.銀行
  買賣雙方拿上述單子去繳錢!取得收據!
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過戶
再回到地政事務所,請雙方將上述的所有證件與印章都帶著,一起辦理,此規費由買房來付!若不懂所務人員會幫忙!約兩三日! 就會取得新的所有權狀!最後再之付尾款!
有提到水,電,瓦斯,房屋稅與地價稅(買賣雙方可按照日子比例分攤),這部分要於合約中說清楚!我這次事都我負責!
最後就是開始進行裝潢事宜了!